Недвижимость в новостройках: время покупать.
Поправки в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» с 1 июля изменят ситуацию на рынке новостроек.
В конце мая Правительство РФ опубликовало Поправки в 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». После их вступления в силу – с 1 июля – строителям будет запрещено возводить новые дома с привлечением средств дольщиков. Строить компании смогут только за свой счет или с привлечением банковских средств. Новая реформа повлечет неизменный рост цен на недвижимость.
Более подробно о новшествах, которые ожидают строителей и покупателей недвижимости в новостройках мы побеседовали с менеджером риелторской компании «Простор» Анной Хайхадаевой.
- Анна, какие ключевые изменения коснутся застройщиков, в том числе Ангарских?
- Хочу отметить, что начиная с 2004 года это уже 14-ая по счету и при этом самая масштабная реформа 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Последние знаковые изменения вносились в 2016 году, когда ужесточились требования к проектным декларациям, был усилен контроль государства, стали обязательными эскроу-счета и т.д. Наверняка еще многие помнят рост цен на недвижимость в новостройках после вступления в силу поправок. Многим гражданам пришлось попросту отказаться от покупки жилья.
На этот раз практически все изменения в законе касаются финансовой ответственности застройщиков. Не смотря на то, что поправки направлены на защиту дольщиков, они будут по силам только крупным, проверенным годами строителям. Небольшие компании или новички рынка, скорее всего, не смогут подстроиться под новые условия и требования.
- Какие именно поправки ударят по застройщикам?
- Во-первых, будет действовать принцип «один застройщик – один объект». Это значит, что строительная компания сможет возводить только один жилой дом или жилой комплекс, соответственно нельзя будет перебрасывать средства с одного строящегося объекта на решение каких-то задач на другом объекте. Во-вторых, застройщики должны иметь собственный капитал, то есть располагать не менее чем 10% средств от стоимости жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Напомню, застройщики до вступления в силу поправок могли работать на 100% с привлеченными средствами. Обывателю может показаться, что 10% это малая часть, однако это десятки миллионов рублей, которые нужно иметь уже в начале работы. Вряд ли небольшая или очень молодая строительная компания сможет себе такое позволить. И в-третьих, переход на проектное финансирование. Если сейчас строительная компания получает деньги дольщика напрямую, то в проектном финансировании между дольщиком и строителем встаёт банк. На его счету средства всех дольщиков будут находиться до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
- Анна, по сути, все требования закона направлены на максимальную прозрачность самых важных аспектов строительства — привлечение финансов, расходование средств. Но многие уверены, что за новую реформу, как обычно, придется заплатить населению.
- Судите сами - если сегодня квадратный метр с начала строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию дорожает в среднем на 15-20%, то после вступления в силу новых правил этот показатель может вырасти до 30%, а может, и еще больше. Участие в строительстве "с котлована" позволяло дольщикам значительно понизить цену покупаемой квартиры. Например, мы со своей стороны всегда очень обширно анонсируем старт продаж какого-либо объекта. Пока на стройке ведутся работы по котловану, фундаменту, люди успевают выгодно вкладывать свои средства в недвижимость. На этапе сдачи объекта, как правило, все квартиры, дома или коммерческие помещения уже раскуплены, а потом нередко можно увидеть объявления о продаже площадей на наших уже готовых объектах с очень значительной разницей в цене. Нововведения, безусловно, усилят финансовую нагрузку на застройщиков и увеличат их риски. Поэтому, роста цен на недвижимость вряд ли удастся избежать.
- Что бы вы посоветовали тем, кто планировал покупку недвижимости, но по каким-то причинам откладывал?
- Поторопиться, потому что прогнозы прогнозами, но с реалиями мы все столкнемся уже в следующем месяце. Мы предполагаем, что на вновь возводимых домах цены будут выше примерно на треть. Если сегодня 1-комнатная квартира в строящемся ЖК «Рассвет» стоит 1 350 000 рублей, то на новых объектах, которые будут строиться после 1 июля, цена за квартиру такой же квадратуры сможет достигать 1 755 000 рублей. Еще пример – 2-комнатная квартира площадью 54 кв.м в строящемся жилом доме на ул. Радужной - сегодня она стоит 1 830 000 рублей, такой же площади квартира на вновь возводимом объекте вырастет до 2 300 000 рублей. Разница цен очевидна и достигает в некоторых случаях почти полмиллиона рублей. К тому же, надо учитывать, что новые условия строительства кардинально повлияют на количество предложений на рынке новостроек – их станет в разы меньше. Поэтому решение квартирного вопроса откладывать не стоит и заниматься им надо уже сейчас.
В настоящее время в риелторской компании «Простор» очень богатый выбор квартир, коммерческой недвижимости, паркингов в строящихся объектах. Мы удерживаем цены на протяжении длительного времени, и сейчас самое подходящее время вложить инвестиции в недвижимость.
Так, ведется строительство 16-этажного жилого комплекса «Рассвет» в 33 микрорайоне по Ленинградскому проспекту. Большой выбор 1-, 2-, 3-комнатных квартир от 1 100 000 рублей. Вместе с квартирой автолюбители могут приобрести подземный паркинг, всего на объекте 40 машиномест. В этом же комплексе - 12 помещений для бизнеса. Стоит отметить, большой автомобильный и пешеходный трафик делает этот объект очень выгодным в плане инвестиций.
В 32 микрорайоне по улице Радужной строится третья блок-секция 9-этажного жилого дома. В продаже просторные 2-комнатные квартиры. Привлекательность этой новостройки в близости к реке Китой и новой набережной, которая активно строится, а также детский сад в минуте ходьбы от дома. Первый этаж представлен коммерческой недвижимостью. Этот район активно застраивается, поэтому появление здесь магазинов, офисов, центров услуг будет как нельзя кстати. В продаже два просторных помещения для бизнеса.
Наверняка многие видели, насколько активно строится жилой комплекс «Весна» в 29 микрорайоне по Ленинградскому проспекту. В конце года дом будет сдан, в продаже 1- и 2-комнатные квартиры от 1 350 000 рублей.
Добавлю, что РК «Простор» работает с крупнейшими банками, которые предоставляют ипотечные кредиты по специальным сниженным ставкам на наши квартиры. Кроме того, при покупке недвижимости можно воспользоваться материнским капиталом, а также субсидией от администрации АГО по программе «Содействие развитию ипотечного жилищного кредитования и жилищному строительству». В ней могут принять участие все нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от возраста, главное условие – постоянная регистрация на территории Иркутской области. Поддержка от администрации снизит первоначальную стоимость квартиры на 30%, в рублях экономия составит несколько сотен тысяч рублей. Сбор документов занимает пару дней, поэтому воспользоваться субсидией стоит.
- Спасибо, Анна, за столь развернутые ответы!
- Была рада на них ответить! Если у читателей еще остались вопросы, с удовольствием ждем вас на консультацию в риелторской компании «Простор»! Ангарск, 22 микрорайон, дом 44, в будни 9.00 - 19.00. тел.: (3955)688-588, 688-288
Более подробно о новшествах, которые ожидают строителей и покупателей недвижимости в новостройках мы побеседовали с менеджером риелторской компании «Простор» Анной Хайхадаевой.
- Анна, какие ключевые изменения коснутся застройщиков, в том числе Ангарских?
- Хочу отметить, что начиная с 2004 года это уже 14-ая по счету и при этом самая масштабная реформа 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Последние знаковые изменения вносились в 2016 году, когда ужесточились требования к проектным декларациям, был усилен контроль государства, стали обязательными эскроу-счета и т.д. Наверняка еще многие помнят рост цен на недвижимость в новостройках после вступления в силу поправок. Многим гражданам пришлось попросту отказаться от покупки жилья.
На этот раз практически все изменения в законе касаются финансовой ответственности застройщиков. Не смотря на то, что поправки направлены на защиту дольщиков, они будут по силам только крупным, проверенным годами строителям. Небольшие компании или новички рынка, скорее всего, не смогут подстроиться под новые условия и требования.
- Какие именно поправки ударят по застройщикам?
- Во-первых, будет действовать принцип «один застройщик – один объект». Это значит, что строительная компания сможет возводить только один жилой дом или жилой комплекс, соответственно нельзя будет перебрасывать средства с одного строящегося объекта на решение каких-то задач на другом объекте. Во-вторых, застройщики должны иметь собственный капитал, то есть располагать не менее чем 10% средств от стоимости жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Напомню, застройщики до вступления в силу поправок могли работать на 100% с привлеченными средствами. Обывателю может показаться, что 10% это малая часть, однако это десятки миллионов рублей, которые нужно иметь уже в начале работы. Вряд ли небольшая или очень молодая строительная компания сможет себе такое позволить. И в-третьих, переход на проектное финансирование. Если сейчас строительная компания получает деньги дольщика напрямую, то в проектном финансировании между дольщиком и строителем встаёт банк. На его счету средства всех дольщиков будут находиться до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
- Анна, по сути, все требования закона направлены на максимальную прозрачность самых важных аспектов строительства — привлечение финансов, расходование средств. Но многие уверены, что за новую реформу, как обычно, придется заплатить населению.
- Судите сами - если сегодня квадратный метр с начала строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию дорожает в среднем на 15-20%, то после вступления в силу новых правил этот показатель может вырасти до 30%, а может, и еще больше. Участие в строительстве "с котлована" позволяло дольщикам значительно понизить цену покупаемой квартиры. Например, мы со своей стороны всегда очень обширно анонсируем старт продаж какого-либо объекта. Пока на стройке ведутся работы по котловану, фундаменту, люди успевают выгодно вкладывать свои средства в недвижимость. На этапе сдачи объекта, как правило, все квартиры, дома или коммерческие помещения уже раскуплены, а потом нередко можно увидеть объявления о продаже площадей на наших уже готовых объектах с очень значительной разницей в цене. Нововведения, безусловно, усилят финансовую нагрузку на застройщиков и увеличат их риски. Поэтому, роста цен на недвижимость вряд ли удастся избежать.
- Что бы вы посоветовали тем, кто планировал покупку недвижимости, но по каким-то причинам откладывал?
- Поторопиться, потому что прогнозы прогнозами, но с реалиями мы все столкнемся уже в следующем месяце. Мы предполагаем, что на вновь возводимых домах цены будут выше примерно на треть. Если сегодня 1-комнатная квартира в строящемся ЖК «Рассвет» стоит 1 350 000 рублей, то на новых объектах, которые будут строиться после 1 июля, цена за квартиру такой же квадратуры сможет достигать 1 755 000 рублей. Еще пример – 2-комнатная квартира площадью 54 кв.м в строящемся жилом доме на ул. Радужной - сегодня она стоит 1 830 000 рублей, такой же площади квартира на вновь возводимом объекте вырастет до 2 300 000 рублей. Разница цен очевидна и достигает в некоторых случаях почти полмиллиона рублей. К тому же, надо учитывать, что новые условия строительства кардинально повлияют на количество предложений на рынке новостроек – их станет в разы меньше. Поэтому решение квартирного вопроса откладывать не стоит и заниматься им надо уже сейчас.
В настоящее время в риелторской компании «Простор» очень богатый выбор квартир, коммерческой недвижимости, паркингов в строящихся объектах. Мы удерживаем цены на протяжении длительного времени, и сейчас самое подходящее время вложить инвестиции в недвижимость.
Так, ведется строительство 16-этажного жилого комплекса «Рассвет» в 33 микрорайоне по Ленинградскому проспекту. Большой выбор 1-, 2-, 3-комнатных квартир от 1 100 000 рублей. Вместе с квартирой автолюбители могут приобрести подземный паркинг, всего на объекте 40 машиномест. В этом же комплексе - 12 помещений для бизнеса. Стоит отметить, большой автомобильный и пешеходный трафик делает этот объект очень выгодным в плане инвестиций.
В 32 микрорайоне по улице Радужной строится третья блок-секция 9-этажного жилого дома. В продаже просторные 2-комнатные квартиры. Привлекательность этой новостройки в близости к реке Китой и новой набережной, которая активно строится, а также детский сад в минуте ходьбы от дома. Первый этаж представлен коммерческой недвижимостью. Этот район активно застраивается, поэтому появление здесь магазинов, офисов, центров услуг будет как нельзя кстати. В продаже два просторных помещения для бизнеса.
Наверняка многие видели, насколько активно строится жилой комплекс «Весна» в 29 микрорайоне по Ленинградскому проспекту. В конце года дом будет сдан, в продаже 1- и 2-комнатные квартиры от 1 350 000 рублей.
Добавлю, что РК «Простор» работает с крупнейшими банками, которые предоставляют ипотечные кредиты по специальным сниженным ставкам на наши квартиры. Кроме того, при покупке недвижимости можно воспользоваться материнским капиталом, а также субсидией от администрации АГО по программе «Содействие развитию ипотечного жилищного кредитования и жилищному строительству». В ней могут принять участие все нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от возраста, главное условие – постоянная регистрация на территории Иркутской области. Поддержка от администрации снизит первоначальную стоимость квартиры на 30%, в рублях экономия составит несколько сотен тысяч рублей. Сбор документов занимает пару дней, поэтому воспользоваться субсидией стоит.
- Спасибо, Анна, за столь развернутые ответы!
- Была рада на них ответить! Если у читателей еще остались вопросы, с удовольствием ждем вас на консультацию в риелторской компании «Простор»! Ангарск, 22 микрорайон, дом 44, в будни 9.00 - 19.00. тел.: (3955)688-588, 688-288
Опубликовано